【空き家問題まとめ】2040年空き家率40%?持ち家は負債?

⑤貧乏ごっこ - 2.倹約編

今回は、近年話題となっている「空き家問題」について書きたいと思います。

最近、田舎(北関東)にある空き家とその土地の権利が私に回ってきました。
私はそこで「空き家問題」について知り、学びました。

この記事では、
「空き家問題」について私なりに調べた内容をまとめます。
また、実際に空き家の権利を所有する私の意見を述べていきます。

・現在、空き家を持っていて対応に困っている方
・将来的に空き家を所有する可能性がある方
・新築マイホームを購入しようか迷っている方

必見です。

下記内容になっています。

はじめに:誰にも起こりうる空き家問題

前述の通り、
最近、田舎(北関東)にある空き家とその土地の権利が私に回ってきました。

私の父の実家が数年前から空き家となっており、父が定期的に管理をしていましたが、父の体調が悪くなり管理出来なくなってしまったためです。

「いずれ、この空き家の権利は自分に回ってくるだろうな、、、」とぼんやり思っていましたが、正直ずっと他人事でした。
不動産について無知だった私は、空き家問題について知らず、固定資産税の相場すら知りませんでした。

なので、資産に転じる可能性があるかどうかも分かっていませんでした。

空き家問題について学び、空き家はほとんどの場合で負債で、資産に転じる可能性は少ないことを知りました。
なので、このように空き家は放置され、問題となっているのです。

私と同じように、空き家問題についてなんとなく意識はしていても、積極的に学んでいない人も多いことと思います。

しかし、現在の日本に住んでいる以上、空き家問題は他人事ではありません。
誰にも起こりうる問題です。

みなさんの親戚の家も、余っていませんか?
今は空き家でなくても、両親の実家(つまり祖父母の家)が将来的に空き家になる可能性があれば要注意です。

2019年4月26日に公表された「2018年 住宅・土地統計調査の概数」によると、全国の空き家数はおよそ846万戸、全住宅に占める空き家の割合(空き家率)は13.55%だということです。

すでに8軒に1軒以上は空き家という現実です。
そして、2040年には空き家率が40%になると言われています。驚愕の数字です。

国も空き家対策を講じていますが、日本の人口減少は避けられないため、今後も多くの家が不要となるのは間違いありません。

また、空き家の活用方法についての最適解は人それぞれです。
空き家&土地の資産価値や、それぞれの人生の価値観によって取るべき行動は異なります。

個々に合った適切な選択ができるよう、早いうちから空き家問題について知り、学んでいくべきです。

私は空き家問題について学び、「空き家問題の当事者になってから考えるのでは危険だ」と考えました。
より多くの人に、より早く知って欲しいと願っています。

多くの人が、空き家問題について理解せず、空き家の存在を無視して、新築マイホームを建て続けているためです。
新築マイホーム信仰の問題点についても次項で力を入れて解説していきます。

まずは、空き家が増えている背景について解説します。

なぜ空き家が増えているのか?

空き家が増えている背景について、3つの要因について解説します。

新築マイホーム信仰

空き家が増えている1つ目の理由。
当然ですが、「家が多すぎるから」「家が建ちすぎているから」です。

これは、日本国民に植え付けられた洗脳教育「新築マイホーム信仰」の影響が大きいと考えられます。

戦後、日本政府は一貫して新築マイホームを景気刺激策として利用してきました。

住宅の建築が景気刺激に手っ取り早く効くからと、新築マイホームがバンバン建てられました。
「夢のマイホーム」などと煽り、優遇税制などの政策で新築マイホーム信仰を後押ししてきた背景があります。

実際、バブル崩壊前までは、住宅ローンを組んで家を買うことにそれなりのメリットがありました。
買った土地の値段が上がる可能性があり、一家の主人の終身雇用が約束され、昇進昇給を前提にローンの返済計画が立てられたためです。

そして、一家の主人はローンの返済のために尽くし、残業にも転勤にも対応する都合の良い社畜となり、源泉徴収により定年まで納税し続けて一生を全うするのでした。
まさに昭和までのステレオタイプな生き方です。この労働者たちが、日本の高度経済成長を支えました。

しかし、平成のバブル崩壊後はこの常識は通用しません。
終身雇用も崩壊し、大半の土地の価格は下落する一方です。
古い常識と考えなければなりません。

ところが、
不思議なことにこの新築マイホーム信仰は消え去っていません。

私が一時期住んでいた地方都市では新築マイホーム信仰がえげつなく、一種の宗教のように20代で35年ローンを組む事が常識とされていました。
実際にその若者たちに話を聞いてみると、空き家問題やローン問題について良く理解しておらず、大きな闇を知りました。
新築マイホーム信仰の闇については、別記事で詳しく書きたいと思います。
参考:【新築マイホーム信仰の闇】持ち家派vs賃貸派の不毛な議論

このように、新築マイホーム信仰が未だに残り続けている現状です。
すでに大量の家が余っているにも関わらず、新しく建てる人が後を絶たないため、空き家問題は深刻化するばかりです。

今の時代に新築マイホームを購入しようか迷っている方、検討の余地は大いにあると思います。
全国各地に家と土地が大量に余っていることを忘れないでください。

新築である必要があるか、しっかり考えましょう

少子高齢化、人口減少

空き家が増えている2つ目の理由。
こちらも当然ですが、「少子高齢化で人口が減っているから」です。

家の数に対して、住む人の数が減れば、家は余り続けます。

空き家になる直前まで住んでいるのは、ほとんどケースで身寄りのない高齢者です。
前述の新築マイホーム信仰の通り、若い頃に長期ローンで購入したのは良いものの、引き続き住む人が居なくなってしまうケースです。

新築マイホームを購入した時は、「私たちが死んでも家は資産として残り、息子や娘に遺せる」と理想を膨らませていても、35年もすれば時代は大きく変化します。
相続人である子供たちの価値観も変わり、誰からも必要とされなくなるケースが目立ちます。

最も厄介なのは、その子供たちも新築マイホーム信仰に毒され、すでに持ち家を所有してしまっているケースでしょう。
しかも、空き家となった実家の徒歩圏内に新築マイホームを所有している人も居ます。これは流石に理解できません。

このように、
高齢者になってはじめて、持ち家が資産になるどころか、始末に困る代物であることに気づく人が多いといいます。
相続人のことも考慮し、新築マイホーム建設は慎重に行わなければならなりません。

現在も、高齢者が一人暮らしをしている家が多数存在します。
今後、引き続き住む人が居なければ、その家は空き家となってしまう運命です。

住宅用地に対する固定資産税の減免措置

空き家が増えている3つ目の理由。
それは、「住宅用地に対する固定資産税の減免措置」の存在が大きいためです。

つまり、「家を取り壊すと税金が高くなるため、家を取り壊す人が少ないから」です

新築マイホーム信仰により家が増え、少子高齢化で人口が減り、空き家の処分に困る相続人が増えます。

そして、空き家を処分するにあたり、所有するのにかかる固定費が大きな問題となります。
実は「家が建っている土地」は、「家が建っていない土地(更地など)」に比べてその固定費が安いのです

「住宅用地に対する固定資産税の減免措置」といい、
専用住宅(自宅)や集合住宅(マンション等)が建っている土地に対しては固定資産税を最大1/6に減額する制度があります。

つまり、老朽化した空き家でも、そこに家が建っていれば税金が非常に安くなるのです。

相続人が遠方に住んでいる場合、誰も管理することができず、そのまま空き家が放置されてしまうことが空き家問題の根幹にあります。

なぜ放置してしまうかと言えば、「家を取り壊すことで税金が高くなるから」という理由が大きいでしょう。

取り壊すのにも大金がかかります。
大金をかけて、より高い税金を払い続けてまで、取り壊す気にはならないでしょう。

国の空き家対策

空き家問題に対して、国が行っている対策を2つ紹介します。

空き家対策特別措置法(空家等対策の推進に関する特別措置法)

空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことで、『空き家法』とも呼ばれています。

特定空き家指定による固定資産税アップ

市区町村の職員や委任を受けた建築士などによる立ち入り調査が行われ、空き家対策特別措置法に基づき、対象となる空き家が以下のような状態にあると判断された場合、「問題のある空き家」として『特定空家』に指定されます。
『特定空家』に指定されるケース
・倒壊など著しく保安上危険となる恐れがある
・著しく衛生上有害となる恐れがある
・適切な管理がされていないことによって著しく景観を損なっている
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である

『特定空家』に指定された場合には、勧告に留まらず、命令として指導が行われ、状況によっては過料が課せられる場合もあります。

また、『特定空家』に関しては、前述の固定資産税の軽減措置を廃止するための税制改正を行うことを示しました。
『特定空家』に指定されると、土地の固定資産税が最大1/6となる減免措置が無くなるため、固定資産税が大幅に(最大6倍)上がってしまいます。

空き家の固定資産税アップより、空き家の放置を抑制する目的があります。

強制的な解体工事

前述の『特定空家』等に対する措置として、『行政代執行』が実施されることがあります。
※行政庁が、自ら義務者のなすべき行為をなし、又は第三者をしてこれをなさしめ、その費用を義務者から徴収すること

『特定空家』の所有者に対し必要な措置(解体、修繕など)をとるよう指導を行ってもそれを履行しない場合や、期限内に完了の見込みがない場合などに『行政代執行法』によって強制的に解体工事される事があります。
そして、この費用は空き家の所有者に請求されます。

このようなことにならぬよう、所有者は空き家に対して対応せざるを得なくなります。

空き家バンク

『空き家バンク』とは、所有者から売買等の希望のあった空き家の物件情報を地方自治体のホームページ上などで提供する仕組みのことです。
空き家の有効活用を通して、移住・定住の促進や住宅ストックの循環利用を図ることを目的として、運営されています。

売りたい場合、貸したい場合など、『空き家バンク』に登録することで相手が見つかる可能性が高くなります。
逆に、中古の家を買いたい、借りたい場合も活用すると良いでしょう。

空き家を放置するくらいであれば、早めに各自治体の『空き家バンク』へ登録する事が望ましいです。

再利用可能な空き家は、全国各地にあります

空き家を放置してはいけない理由3つ

空き家に対して最もしてはいけない行為が『長期間放置』だと言われています。
空き家を放置してはいけない理由について、3つ解説します。

費用が高くつく:空き家対策特別措置法

前述の通り、
『特定空家』に指定されてしまうと、固定資産税が最大6倍となり、強制的に解体工事されて解体費用を負担しなければならないケースがあります。

「面倒くさいから」「管理するお金がもったいない」と言って放置することにより、逆に費用が高くつく場合があります。

放置はNGです。然るべき行動をしましょう。

資産価値低下:老朽化が加速

誰も人が住まなくなってしまうと、放置された空き家は急速に痛んでしまいます。
人が住まないことで換気が出来ず、大きなダメージを与えてしまうことになります。

空き家の劣化を防ぐのに一番大切なのは、換気です。

換気ができなくなることにより、
風を全く通さない状態となり、湿気とホコリが溜まってカビが発生し、カビが繁殖して木材を腐らせ、虫やシロアリの発生にもつながります。

換気の回数は多い方が良いのは当然ですが、最低でも月1回は行うことが推奨されています。
その際、すべての窓を開けることはもちろん、押し入れ、タンスなどの収納部も開放する事が重要と言われています。

空き家を放置してしまうと、
しばらく見ない間に老朽化し、手遅れになってしまうことも考えられます。

元々資産価値があったにも関わらず、
「知らぬ間に物凄く傷んでいて、売ろうにも売れない」
「リフォームしようにも、思ったより傷んでしまっていて費用が高くなった」

といったことがあっては非常に残念です。

近隣トラブル:景観、倒壊、不審者

空き家を放置することで、近隣トラブルに繋がります。

1軒の空き家があるだけで、そのエリアの資産価値が下がると言われています。
景観が損なわれるということもありますが、空き家となったまま放置されたエリアを見て、良い印象を持つ人は少ないはずです。

また、空き家を放置すると、庭木が倒壊したりするリスクもあります。
これは近隣住民との距離が近ければ近いほど、直接的な被害を与えてしまう可能性が高いです。

さらに、雑草が伸び続けることで虫や動物の住処にされたり、不審者が住みつくことも考えられます。

上記により、近隣トラブルを起こしてしまう可能性も高いので、放置はNGです。

放置して老朽化させてはいけない

空き家をどうすれば良いか

空き家を相続した場合、どうすれば良いのか?
3つの選択肢について解説します。

売る

状態が良く、家&土地の資産価値が高い場合、資産価値が高いうちに売るのが望ましいです。

時間が経てば劣化し、せっかくの資産価値が下がってしまいます。
また、このような物件は固定資産税も高い傾向にあるので、保持するにも維持費がかさんでしまうでしょう。

前述の空き家バンクを活用するのも良いでしょう。

また、買い手が見つかるまで建物は残しておくべきだと言われています。
建物があることで固定資産税が最大1/6に軽減され、買い手の幅も広がる(①建物+土地、②土地のみ の2パターンの需要に応じることができる)ためです。

また、資産価値が低く、固定資産税が重くのしかかる場合(大きな負債となってしまっている場合)は、0円で販売する手段もアリです。
実際に空き家バンクには0円空き家も多く存在しています。

貸す

売ると同様、貸すのも選択肢の1つです。

貸す前にリフォームすることが前提となるケースが多いそうですが、あまりにもリフォーム費用がかさむ場合は難しいです。
リフォーム費用に対し、家賃6ヶ月分で回収出来れば良いと言われています。
(例:リフォーム費用30万円に対し、家賃5万円であればOK)

また、たとえマイナスになったとしても、家賃0円でも貸し出しをしているケースがあります。
住んでもらうことで、管理してもらうことと同様の効果が得られるからです。

こちらに関しても、前述の空き家バンクを活用するのも良いでしょう。

保持する

最後に、メンテナンスしながら様子を見る選択肢です。
NG行為である『放置』とは違います。

別荘のようにして定期的に使用するなり、定期的に手入れ・管理をしながら保持することです。

また、手入れ・管理のために業者を使うのもアリです。
戸建てだとだいたい6万円程度/回の費用がかかるようですが、自分で手入れする場合より安くなることもあります。

放置されている空き家の70%が活用可能と言われています。
活用できるのであれば、活用しない理由はありません。

また、リフォーム、リノベーションにより、空き家がお金を生み出す資産となりうる可能性もあります。
土地によっては、リフォーム民宿などの需要もあるでしょう。

固定資産税などの維持費が高い場合は厄介ですが、維持費が低い場合は十分選択肢に入ってくると思います。

私が空き家を「保持する」ことにした理由4つ

私は、空き家問題について勉強し、今後の長い人生について考えた結果、空き家を「保持する」ことに決めました。
空き家を残して活用し続けるメリットも多いと思い、しばらくは活用し続けることとしました。

正直なところ、我が空き家は負債です。
維持費だけがかかり、お金を生み出すことはありません。

私はゆるミニマリストなので、価値のないモノはすぐに手放す癖がついていましたが、この土地と家に関しては所有することとしました。
参考:【必要最低限のモノで暮らす】自由を手にする『ゆるミニマリスト』のすすめ

「保持する」ことにした理由4つについて解説します。

維持費が非常に安い

前述の通り、
我が空き家は負債で、維持費だけがかかり、お金を生み出すことはありません。

空き家にかかる維持費は下記の通りです。
・ 固定資産税
・ 都市計画税
・ 電気・ガス・水道などの光熱費

我が空き家に関しては、下記2つの維持費がかかりません。
・都市計画税:固定資産税において免税点未満のため
・電気・ガス・水道などの光熱費:すでに解約済みのため

固定資産税は非常に安く、我が空き家の維持費は年間1万円程度しかかかりません。
なので、保持することは経済的にも楽です。
※それだけ資産価値の低いエリアにあるので、売却や貸し出しは少し難しいという側面もあります。

資産価値が高く、税金負担が重い場合、保持し続けるのは難しいかもしれません。

時間があった

私は現在、サイドFIREのような生活、ニート生活をしています。
このような生活だからこそ、定期的に1週間単位で住みながら活用し、定期的に管理・手入れを行うことが出来ています。

管理・手入れする時間がなければ、業者に依頼をしなければならないため、前述の維持費に管理費が上乗せとなってしまいます。

ゆとりのある生活が出来ていたり、何人かで管理を分担し合うことができれば、保持し続けることは十分可能です。

田舎暮らしの需要

私にとって、田舎暮らしは人生に必要な時間でした。
前述の通り、電気、ガス、水道が通っていない空き家なので、原始的なサバイバル生活となります。

空き家を活用した田舎暮らしは最高だということは、以前記事にまとめています。
こちらの記事をご確認ください。
参考:【電気・ガス・水道無し】田舎の空き家の活用方法(サバイバル生活)

田舎の空き家を活用することのメリットについて、上記記事より抜粋します。
①お金がかからない、コスパの良い娯楽
→光熱費、宿泊費、その他の使用料などがかからない分、非常にコスパの良い娯楽が実現可能となる
②原始的な生活リズム、早寝早起き
→日没後すぐに寝て、日の出の少し前に自然と起き、畳の上で昼寝をする生活が最高
③生命力が上がる
→田舎の自然豊かな環境で生きることは、サバイバル能力も向上し、抗うつ効果もあり最高
④自給自足の選択肢が増える
→2000万円の資産があれば、FIRE達成可能

将来の選択肢が広がる

私は空き家の所有により将来の選択肢が広がりました。

我が空き家を活用したサバイバル生活は年間80万円で十分実現可能なので、私の資産2000万円を利回り4%で運用することでFIRE達成となります。
このような1つの選択肢が増えることは、心の支えとなりました。

また、少し難易度は高いですが、リフォーム、リノベーションにより、空き家がお金を生み出す資産となりうる可能性もあります。

今後、コロナ疲れにより田舎暮らしの需要がますます増えてくると思います。
アフターコロナで、田舎暮らしの需要を生かしたビジネスも興せる可能性があります。

私は空き家に大きな可能性を感じています。
今は負債でも、地味にお金を生み出す資産に転じる可能性も十分にあると考えています。

とにかく維持費が安いため、自分で活用するだけも良し、新しいことにチャレンジするのも良しです。

今後どうしていこうか、今から楽しみにしています。

まとめ:個々に合った適切な選択を

まとめです。

誰にも起こりうる空き家問題について解説しました。

・なぜ空き家が増えているのか?
 ①新築マイホーム信仰
 ②少子高齢化、人口減少
 ③住宅用地に対する固定資産税の減免措置

・国の空き家対策
 ①空き家対策特別措置法(空家等対策の推進に関する特別措置法)
  →特定空き家指定による固定資産税アップ
  →強制的な解体工事

 ②空き家バンク

・空き家を放置してはいけない理由3つ
 ①費用が高くつく:空き家対策特別措置法
 ②資産価値低下:老朽化が加速
 ③近隣トラブル:景観、倒壊、不審者

・空き家をどうすれば良いか
 ①売る
 ②貸す
 ③保持する

・私が空き家を「保持する」ことにした理由4つ
 ①維持費が非常に安い
 ②時間があった
 ③田舎暮らしの需要
 ④将来の選択肢が広がる

とにかく、空き家の活用方法についての最適解は人それぞれです。
空き家&土地の資産価値や、それぞれの人生の価値観によって取るべき行動は異なります。

私の空き家の状況と、私の今の価値観では、空き家を「保持する」が最適解でした。
もちろん、今後のライフスタイルの変化により、その選択も変わるでしょう。

2040年には空き家率40%になると言われています。

空き家問題は決して他人事では無いので、空き家問題が自分の身に降りかかってくる前に、空き家となりうる家&土地の資産価値を把握しておく方が良いでしょう。
また、自分の人生の価値観についても見つめ直すことで、適切な判断が下せると思います。

これからも家を量産すべきか?

空き家問題を知ることで、ますます、新築マイホームは私の中で不要なモノとなりました。
次の記事で、新築マイホーム信仰について書きたいと思います。
参考:【新築マイホーム信仰の闇】持ち家派vs賃貸派の不毛な議論 ※近日公開予定

大阪府南河内郡太子町

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