今回は、
「絶対に空き家を放置してはいけない理由」について書いていきます。
その対策についても、
記載していきます。
・現在、空き家を持っていて対応に困っている方
・将来的に空き家を所有する可能性がある方
・新築マイホームを購入しようか迷っている方
必見です。
〈この記事の対象者〉
・FIREやサイドFIREに興味がある人
・労働から解放されたい人
・今より自由に生きたい人
〈注意点〉
筆者の経験と考えを書いていきます。
共通点が多いほど参考になると思います。
〈筆者の特徴〉
30代前半、独身、超倹約家、元社畜、元薬剤師、ゆるいミニマリスト、賃貸暮らし（基本社宅で自己負担小）、負債ゼロ
本記事の構成は、下記目次の通りです。
空き家を放置してはいけない理由 ３選
空き家に対して最もしてはいけない行為は、
『長期間放置』だと言われています。
空き家の放置には、
思っている以上に「大きなリスク」があります。
空き家を放置してはいけない理由を３つ挙げ、
詳しく解説します。
費用が高くつく：空き家対策特別措置法
前の記事でも記載した通り、
空き家が増える背景に「住宅用地に対する固定資産税の減免措置」がありました。
老朽化した空き家でも、
その土地に「家が建っていれば」税金が非常に安くなるため、
空き家を放置しがちなのです。
しかし、
空き家を放置して『特定空家』に指定されてしまうと、
固定資産税が最大６倍となってしまいます。
『特定空家』に指定されるケース
・倒壊など著しく保安上危険となる恐れがある
・著しく衛生上有害となる恐れがある
・適切な管理がされていないことによって著しく景観を損なっている
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である
さらに、
強制的に解体工事されて解体費用を負担しなければならないケースがあります。
「面倒くさいから」「管理するお金がもったいない」と言って放置することにより、
逆に費用が高くつく場合があります。
また、
2023年12月から「管理不全空き家」という空き家の区分も誕生し、
法整備が厳しくなっています。
『管理不全空き家』に指定されるケース
・壁や窓の一部が腐食・破損、落下の可能性がある
・雑草や枯れ草が管理されない（病害虫などが発生する可能性）
・敷地内にゴミなどが散乱、放置されている
『管理不全空き家』はあくまで空き家の管理を促すための措置であり、
所有者に対して行政の直接介入のある『特定空き家』とは違いますが、
『管理不全空き家』に指定されないよう管理が必要ということです。
放置はNGです。
然るべき行動をしましょう。
資産価値低下：老朽化が加速
誰も人が住まなくなってしまうと、
放置された空き家は急速に痛んでしまいます。
人が住まないことで換気が出来ず、
大きなダメージを与えてしまうことになります。
空き家の劣化を防ぐのに一番大切なのは、
「換気」です。
換気ができなくなることにより、
風を全く通さない状態となり、
湿気とホコリが溜まってカビが発生し、
カビが繁殖して木材を腐らせ、
虫やシロアリの発生にも繋がります。
換気の回数は多い方が良いのは当然ですが、
最低でも「月1回」は行うことが推奨されています。
その際、
すべての窓を開けることはもちろん、
押し入れやタンスなどの収納部も開放する事が重要と言われています。
空き家を放置してしまうと、
しばらく見ない間に老朽化し、
手遅れになってしまうことも考えられます。
元々資産価値があったにも関わらず、
「知らぬ間に物凄く傷んでいて、売ろうにも売れない」
「リフォームしようにも、思ったより傷んでしまっていて費用が高くなった」
といったことがあっては非常に残念です。
放置はせずに、
定期的に換気などの手入れを行うべきです。
近隣トラブル：景観、倒壊、不審者
空き家を放置することで、
「近隣トラブル」に繋がります。
１軒の空き家があるだけで、
そのエリアの資産価値が下がると言われています。
景観が損なわれるということもありますが、
空き家が放置されているエリアを見て、
「良い印象」を持つ人は少ないはずです。
また、
空き家を放置すると庭木が倒壊するリスクもあります。
近隣住民との距離が近ければ近いほど、
直接的な被害を与えてしまう可能性が高いです。
さらに、
雑草が伸び続けることで虫や動物の住処にされたり、
不審者が住みつくことも考えられます。
上記により、
「近隣トラブル」を起こしてしまう可能性も高いので、
放置はNGです。
空き家をどうすれば良いか
「放置」がダメであれば、
空き家を相続した場合はどうすれば良いのか？
３つの選択肢について解説します。
売る
状態が良く、
家と土地の資産価値が高い場合、
資産価値が高いうちに売るのが望ましいです。
時間が経てば劣化し、
せっかくの資産価値が下がってしまいます。
また、
このような物件は固定資産税も高い傾向にあるので、
所有するにも維持費がかさんでしまいます。
「空き家バンク」を活用するのも良いでしょう。
また、
買い手が見つかるまで建物は残しておくべきだと言われています。
建物があることで固定資産税が最大1/6に軽減され、
買い手の幅も広がる（①建物＋土地、②土地のみ の２パターンの需要に応じることができる）ためです。
また、
資産価値が低く、
固定資産税が重くのしかかる場合（大きな負債となってしまっている場合）は、
０円で販売する手段もアリです。
実際に「空き家バンク」には「０円空き家」も多く存在しています。
貸す
売ると同様、
貸すのも選択肢の１つです。
貸す前にリフォームすることが前提となるケースが多いそうですが、
あまりにもリフォーム費用がかさむ場合は難しいです。
リフォーム費用に対し、
家賃６ヶ月分で回収出来れば良いと言われています。
（例：リフォーム費用30万円に対し、家賃５万円であればOK）
また、
たとえマイナスになったとしても、
家賃０円でも貸し出しをしているケースがあります。
住んでもらうことで、
「管理してもらうことと同様の効果」が得られるからです。
こちらに関しても、
「空き家バンク」を活用するのも良いでしょう。
所有する
最後に、
メンテナンスしながら様子を見る選択肢です。
NG行為である『放置』とは違います。
別荘のように定期的に使用するなり、
定期的に手入れ・管理をしながら所有することです。
また、
手入れ・管理のために業者を使うのもアリです。
戸建てだとだいたい6万円程度/回の費用がかかるようですが、
自分で手入れする場合より安くなることもあります。
放置されている空き家の70％が活用可能と言われています。
活用できるのであれば、
活用しない理由はありません。
また、
リフォーム、リノベーションにより、
空き家がお金を生み出す資産となりうる可能性もあります。
土地によっては、
リフォーム民宿などの需要もあるでしょう。
固定資産税などの維持費が高い場合は厄介ですが、
維持費があまりかからない場合は十分選択肢に入ってくると思います。
まとめ：「放置」だけは絶対にNG！
以上、
「絶対に空き家を放置してはいけない理由」についてでした。
まとめです。
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・空き家を放置してはいけない理由３つ
①費用が高くつく：空き家対策特別措置法
②資産価値低下：老朽化が加速
③近隣トラブル：景観、倒壊、不審者
・空き家をどうすれば良いか
①売る
②貸す
③所有する
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空き家の活用方法についての最適解は、
人それぞれです。
空き家と土地の資産価値や、
それぞれの「人生の価値観」によって取るべき行動は異なります。
しかし、
「放置」だけはNGです。
空き家に対する法律の整備も進んでおり、
「放置」への風当たりはますます厳しくなっていくでしょう。
私は総合的に考え、
空き家を「所有する」こととしました。
次回の記事で詳しく書いていきます。
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